Tot mai mulți proprietari din București și Ilfov se confruntă cu situații în care asociația de proprietari solicită sume neclare, aplică penalități exagerate sau ia decizii fără respectarea legii.
De teamă să nu fie „puși la zid” de vecini sau să nu acumuleze datorii, mulți plătesc fără să verifice dacă solicitările sunt legale.
Realitatea este că asociația de proprietari nu are puteri nelimitate, iar proprietarul are drepturi clare prevăzute de Legea nr. 196/2018 și de Codul civil.
Cele mai frecvente abuzuri ale asociațiilor de proprietari
În practica din București și Ilfov apar constant aceleași probleme:
1. Penalități ilegale sau excesive
- penalități peste plafonul legal;
- calcul la întreaga sumă, nu la restanță;
- penalități aplicate fără hotărâre AGA;
- capitalizare nelegală a penalităților.
2. Repartizarea greșită a cheltuielilor
- împărțirea la număr de persoane în loc de cotă-parte;
- includerea unor costuri care nu privesc toți proprietarii;
- facturi pentru spații comune nejustificate;
- lucrări trecute doar pe unii proprietari.
3. Lipsa transparenței
- refuzul de a pune la dispoziție facturile;
- neafișarea listelor de plată la timp;
- lipsa contractelor cu furnizorii;
- neprezentarea situației fondurilor.
4. Hotărâri luate ilegal
- adunări generale fără cvorum;
- procese-verbale întocmite ulterior;
- decizii luate de președinte, nu de AGA;
- modificări ale spațiilor comune fără acord.
5. Abuzuri în executarea silită
- amenințări cu executarea fără titlu;
- includerea unor sume prescrise;
- cheltuieli de judecată nejustificate.
Ce drepturi ai ca proprietar
Legea îți oferă instrumente clare:
- Dreptul de acces la documente
- facturi, contracte, registre;
- modul de calcul al cotelor;
- situația fondurilor (reparații, rulment).
- Dreptul de a contesta listele de plată
În termen legal poți cere corectarea sumelor. - Dreptul de a ataca hotărârile AGA
Dacă au fost luate cu încălcarea legii. - Dreptul la restituirea sumelor încasate nelegal.
- Dreptul de a solicita daune pentru prejudicii.
Ce sume NU ești obligat să plătești
Nu pot fi impuse legal:
- penalități fără bază legală;
- cheltuieli pentru lucrări inexistente;
- fonduri stabilite arbitrar;
- costuri care țin de alți proprietari;
- sume prescrise.
Cum verifici dacă lista de plată este corectă
Solicită în scris:
- facturile de utilități;
- modul de calcul al cotei;
- situația fondului de reparații;
- hotărârea AGA care a aprobat cheltuiala;
- contractele cu furnizorii.
Refuzul de a furniza aceste documente este el însuși un abuz.
Procedura legală de contestare
Pasul 1 – Cerere scrisă către asociație
Se solicită:
- explicații privind calculul;
- documentele justificative;
- rectificarea listei.
Pasul 2 – Contestație internă
În multe cazuri eroarea se corectează fără proces.
Pasul 3 – Acțiune în instanță
Poți cere:
- anularea listelor de plată;
- anularea hotărârilor AGA;
- restituirea sumelor;
- suspendarea executării.
Prescripția datoriilor la întreținere
Un aspect extrem de important:
datoriile mai vechi de 3 ani pot fi prescrise dacă asociația nu a acționat în termen.
Mulți proprietari plătesc sume pe care legal nu le mai datorează.
Ce NU are voie să facă asociația
- să taie utilități ca formă de presiune;
- să intre în locuință fără acord;
- să afișeze date personale;
- să aplice penalități fără temei;
- să execute silit fără hotărâre.
Greșeli frecvente ale proprietarilor
- plata „de teamă” fără verificări;
- contestații verbale;
- lipsa dovezilor scrise;
- ignorarea termenelor;
- neprezentarea la AGA.
Cât durează soluționarea
În București și Ilfov:
- procedura amiabilă: 10–20 zile;
- proces pe fond: 6–12 luni;
Concluzie
Asociația de proprietari trebuie să respecte legea la fel ca orice altă entitate.
Dacă ți se cer bani nejustificați, ai dreptul să verifici, să contești și să recuperezi sumele.
📞 Pentru analiza situației tale din București sau Ilfov, ne poți contacta pentru o verificare a listelor de plată și a documentelor asociației.